1. 분양 정보 가. 세대수 나. 입주 시기 다. 분양 일정 라. 상도역 롯데캐슬 분양가 마. 상도역 롯데캐슬 1순위 청약 자격 바. 상도역 롯데캐슬 1순위 자격 제한 사. 상도역 롯데캐슬 1주택자 우선공급 조건 아. 상도역 롯데캐슬 당첨자 선정 방법 자. 특별 공급 없음 차. 중도금 대출 (feat. 현금이 있어야 청약 가능)
2. 상도역 롯데캐슬 분석 가. 주변 단지와의 비교 (1) e편한세상 상도노빌리티 (2) 상도 더샵 1차 (3) 상도 아이파크 나. 상도역 롯데캐슬 교통 입지 다. 상도역 롯데캐슬 교육 시설(학교) 라. 상도역 롯데캐슬 주변 자연환경 마. 미래가치
3. 총평 (feat. 과연 로또일까?)
1. 분양 정보
세대수
상도역 롯데캐슬은 총 950 세대가 들어서는 대단지입니다. 이 중에 일반 공급은 474세대입니다.
입주 시기
상도역 롯데캐슬의 입주 예정일은 2021년 2월입니다. 후분양이기 때문에 분양이 끝나고, 몇 달 후에 입주하게 됩니다. 후분양이 무엇인지, 어떻게 대처해야 좋은지에 대해서는 아래에서 후술하겠습니다.
분양 일정
상도역 롯데캐슬의 분양 일정은 아래와 같습니다. 1. 일반 1순위(서울시 2년 이상 거주) : 2020년 6월 15일 월요일에 청약합니다. 2. 일반 1순위(기타, 서울시 2년 미만 거주, 인천/경기) : 2020년 6월 16일 화요일에 청약합니다. 3. 당첨자 발표 : 2020년 6월 23일 화요일에 당첨자를 발표합니다. 4. 계약 체결 : 2020년 7월 6일 월요일 ~ 7월 12일 일요일까지 계약을 체결하게 됩니다.
분양가
상도역 롯데캐슬의 분양가는 전용면적 84㎡ 기준으로 호수별로 조금씩 상이하지만 약 12억 5천만원으로 책정되어 있습니다. 평당가공급면적 기준 3.3㎡당 약 3,500여만원이고, 전용면적 기준 3.3㎡ 당 약 4,900여만원입니다.
1순위 청약 자격
상도역 롯데캐슬은 입주자 모집 공고일 현재(2020년 5월 22일) 서울특별시 및 수도권(인천광역시, 경기도)에 거주하는 만 19세 이상인자입니다. 다만 상도역 롯데캐슬 청약 과정 중에 같은 순위 내에 경쟁이 있는 경우에는 서울시 2년 이상 거주자가 우선 순위라고 하여, 사실상 서울시 2년 이상 거주자가 1순위에 해당합니다.
1순위 자격 제한
상도역 롯데캐슬의 1순위에서 자격이 제한되는 경우가 모집 공고에 나와있습니다. 투기과열지구, 청약과열지구 및 투기지역으로 선정된 지역은 청약 1순위를 제한하는데, 상도역 롯데캐슬이 이에 해당하기 때문에 1순위 제한에 대해 알아보겠습니다.
1순위가 제한 되는 자는 세대주가 아닌 자, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자 및 세대에 속한 자, 2주택 이상을 소유한 자 및 세대에 속한 자는 상도역 롯데캐슬 1순위 청약이 불가능하고, 대신 2순위로 청약 넣는 것은 가능합니다.
1주택자 우선공급 조건
상도역 롯데캐슬은 1순위 중에서도 75%는 무주택세대구성원에게 우선 공급됩니다. 그리고 나머지 25%에 대해서는 무주택구성원과 1주택을 소유했지만 기존 소유주택을 처분하는 조건으로 한정됩니다. 이때 1주택자가 우선 공급받기 위해서는 아래와 같은 조건을 충족시켜야 합니다. 1. 상도역 롯데캐슬에 입주 전에 기존 주택의 소유권 처분하는 조건을 승낙해야하고, 2. 상도역 롯데캐슬 입주 전에 기존 주택의 소유권 처분계약에 관하여 신고하거나 검인을 받아야 하며, 3. 상도역 롯데캐슬 입주 가능일로부터 6개월 이내에 기존주택의 소유권 처분을 완료하여야 합니다.
당첨자 선정 방법
상도역 롯데캐슬의 당첨자 선정 방법은 평형에 따라 아래와 같이 두 가지로 나뉘어 집니다. 두 종류 모두 가점제/추첨제 여부를 선택할 수 없고, 주택 소유 여부에 따라 분류됩니다.
1. 전용면적 기준 85㎡ 이하 : 100% 가점제로 당첨자를 선정합니다. 2. 전용면적 기준 85㎡ 초과 : 50%는 가점제로, 50%는 추첨제로 당첨자를 선정합니다. 가. 가점제 : 입주자 모집 공고일 현재(2020년 5월 22일), 주택을 소유하지 않은 세대에 속한 자 나. 추첨제 : 입주자 모집 공고일 현재 1주택을 소유한 세대에 속한 자
특별 공급 없음
상도역 롯데캐슬은 특별 공급이 없습니다. 상도역 롯데캐슬이 투기 과열지구로 지정되었으며, 분양가가 9억원 초과가 되면 주택공급에 관한 규칙에 따라 신혼부부 및 다자녀 가구 등을 위한 특별공급이 없기 때문에, 상도역 롯데캐슬의 경우도 특별 공급을 하지 않게 되었습니다.
중도금 대출 (feat. 현금이 있어야 가능)
상도역 롯데캐슬의 전타입, 전세대 분양가가 9억원을 초과하는 사유로 중도금 대출이 불가능하게 되었습니다. 결국 상도역 롯데캐슬의 청약을 넣는 분들은 현금을 보유한 분들만 가능한 분양 건이 되었습니다. 일부는 신용 대출 등의 방법으로 충당할 수 있겠지만 기본적으로 현금 보유 여부가 분양 가능 여부를 가르게 되었습니다. 또한 대출 규제 제한으로 주택담보대출은 9억원 초과분에 대해서는 20%만 가능합니다. 다시 말하면 거의 대부분의 금액을 대출 없이 마련해야합니다.
2. 상도역 롯데캐슬 분석
주변 단지와의 비교
1. e편한세상 상도노빌리티 가. 상도역 롯데캐슬과의 거리 : 7호선 상도역을 기준으로e편한세상상도노빌리티과 상도역롯데캐슬 모두 반경 150m 이내. 나. 입주일: 2018년 12월 다. 세대수 : 893세대 라. 시세 : 전용면적 84㎡ 13억 2천만원,공급면적 기준 3.3㎡ 당 약 3,800여만원, 전용면적 기준 3.3㎡당 약 5,100여만원. 마. 주민 리뷰 (1) 장점 (가) 도심 접근성이 좋은 사통팔달 교통의 요지입니다. (나) 7호선 상도역 최역세권에 시내버스 및 마을버스 등의 대중교통이 편리합니다. (다) 신축 아파트답게 냉난방 및 층간 소음 양호합니다. (2) 단점 (가) 주차장이 조금 좁습니다. (나) 경비원의 숫자가 다소 많아 관리비도 조금 높습니다. (다) 부엌이 다소 좁게 빠졌습니다.
상도노빌리티(위쪽 박스, 동그라미는 7호선 상도역)
2. 상도 더샵 1차 가. 상도역 롯데캐슬과의 거리 : 대로변을 사이에 두고 약 300m 거리 나.입주일 : 2007년 9월 다. 세대수 : 1,122세대 라. 시세 : 전용면적 84㎡ 11억 4천만원, 공급면적 기준 3.3㎡ 당 약 3,500여만원, 전용면적 기준3.3㎡당 약 4,435여만원. 마. 주민 리뷰 (1) 장점 (가) 정원이 잘 관리되어 주거 환경에 만족합니다. (나) 경비원들이 적재적소에 있어서 보안이 좋습니다. (다) 단지가 남향으로 배치되어 있어 일조량이 높습니다. (2) 단점 (가) 역세권이긴 하나 아파트까지 오르막길이 있어서 노인이나 어린이는 마을버스를 이용할 필요가 있다. (나) 주위에 큰 대형마트가 없어서 20분 거리의 용산쪽으로 가야한다.
상도 더샵1차(왼쪽 박스, 동그라미는 각각 장승배기역, 상도역)상도 아이파크(왼쪽 박스, 동그라미는 각각 장승배기역, 상도역)
3. 상도 아이파크 가.상도역 롯데캐슬과의 거리 :대로변을 사이에 두고 약 150m 거리 나. 입주일 : 2004년 4월 다. 세대수 : 400세대 라. 시세 : 전용면적 84㎡ 9억 1천만원, 공급면적 기준 3.3㎡ 당 약 2,800여만원, 전용면적 기준3.3㎡당 약 3,500여만원. 마. 주민 리뷰 (1) 장점 (가) 상도역, 장승배기역 등의 교통이 좋고, 가성비가 좋습니다. (나) 장승배기 행정타운, 서부선 전철역 개발 호재가 있어서 미래가치가 있습니다. (다) 단지가 정남향으로 배치되어 있어 일조량이 높습니다. (2) 단점 (가) 공동 현관 비밀번호 출입이 안되고 카드로만 가능해서 다소 불편합니다.다. (나) 주위에 큰 대형마트가 없고, 시내 버스 종류가 조금 부족한 느낌이 있습니다.
교통 입지
상도역 롯데캐슬의 입지 조건은 좋습니다. 기본적인 위치가 노량진 옆이고, 강만 건너면 용산, 광화문이 20분 이내의 거리로 접근 가능합니다. 대중교통으로는 지하철 7호선 상도역 바로 앞 150m정도의 초역세권 입지입니다. 7호선을 이용하게 되면 환승 없이 고속터미널, 논현역과 강남구청 및 가산디지털단지역 등의 도심, 부도심 접근이 용이합니다. 또한 서리풀터널이 개통하게 되어, 자동차를 이용해도 강남 접근성이 뛰어나게 되었습니다.
교육 시설(학교)
상도역 롯데캐슬 주변의 교육 시설로는 신상도 초등학교가 도보로 통학이 가능합니다. 또한 추후 단지 내에 국공립 어린이집이 신설 예정이라서 초품아가 아니라 어린이집품아 단지로 거주가 가능할 예정입니다. 중고등학교로는 장승중학교와 국사봉중학교, 성남고등학교, 숭의여자고등학교, 영등포고등학교가 버스로 통학이 가능합니다. 인접 지역에 중앙대학교와 숭실대학교도 있어서 교육 여건은 좋은 편입니다. 학원가로 유명한 노량진도 버스로 10분 거리에 있어서 교육 여건이 좋다고 볼 수 있습니다.
주변 자연환경
상도역 롯데캐슬 주변의 자연 환경도 쾌적하다고 볼 수 있습니다. 상도역 롯데캐슬 단지 바로 옆에상도근린공원이 자리잡고 있고, 그 공원까지 산책로를 설계하여 숲세권의 좋은 자연 환경을 갖추고 있습니다. 또한 국사봉 둘레길, 노량진 근린공원, 서달산, 한강시민공원도 산책 가능한 거리에 위치하고 있습니다.
미래가치
상도역 롯데캐슬이 들어서는 지역의 미래가치에 대해서 알아보겠습니다. 상도동은 기본적으로 위치한 입지가 좋습니다. 거리상 그리고 대중교통을 통해서도 서초동 등의 강남 접근성이 좋고, 강만 건너면 도심부인 용산 및 광화문에 접근성이 좋습니다. 게다가 오랜 기간 개발이 묶여 있어서 녹지의 보존 상태가 좋습니다. 일례로 상도역 롯데캐슬 주위에도 국사봉 및 상도근린공원 등의 녹지 보존이 잘 되어 있습니다. 편의 시설과 재개발이 지속적으로 좋아질 전망이어서 종합적인 미래가치는 좋다고 볼 수 있습니다.
3. 총평 (feat. 과연 로또일까?)
상도역 롯데캐슬은 위에서 자세히 알아본 바와 같이 입지적 조건이 좋고, 교통이 좋습니다. 또한 녹지가 많아서 인근 공원 등에서 산책 등의 여가를 쾌적하게 즐길 수 있다고 생각합니다. 또한 상도동은 6·25 이후의 서울 및 근교의 대표적인 달동네인 서울역 밑자락, 이태원, 성남 및 상도동 등 중에서 다른 곳에 비해서 상대적으로 개발이 늦어진 면이 있지만 최근 개발의 속도가 높아지고 있는 점으로 볼 때, 상도동 자체의 미래 가치가 높아질 것으로 판단됩니다. 과거의 데이터를 살펴보면, 용산의 케이스를 통해, 입지가 좋다면 개발의 진척도 시점 차이뿐이지 오를 곳은 언젠가 오르게 되어 있습니다. 상도동 역시 많은 가치 상승의 결과를 이뤄낼 것으로 보입니다.
하지만 관건은 가격입니다. 상도역 롯데캐슬은 후분양으로 인해 최근의 상도 지역 및 근처의 분양가에 비해서 상대적으로 높게 책정이 되어 있습니다. 물론 주변의 신축 아파트 단지 (예. e편한세상 상도노빌리티 등)와 비교해보면, 전용 84㎡ 기준으로 볼 때 약 7천만원이 낮습니다. 현재 기준으로 볼 때는, 분양 후 내년 초에 바로 입주하는 후분양이기 때문에 시세보다 7천여만원의 차익을 거둘 수 있을 것입니다.
그럼에도 불구하고 이는 최근 2~3년 동안 서울 전역 아파트들의 최소 50% ~ 100% 정도의 상승 후의 가격이라라서 추후에는 조정 기간을 갖게될 가능성이 크다고 개인적으로 생각됩니다. 이는 상도동 근처의 아파트들도 예외는 아닐 것입니다. 그렇게 된다면 현재 12억원인 아파트도 최소 20% ~ 30% 또는 그 이상의 하락도 일어날 수 있기 때문에, 상도역 롯데캐슬 주변 아파트 현재 시세보다 조금 낮게 분양된다고 하여 상도역 롯데캐슬이 싸게 분양되는 것은 아니라고 생각됩니다. 심지어 양도소득세 등의 부담때문에 입주 후에 바로 차익 실현을 위해 매도하는 것은 거의 불가능하다고 봅니다.
과거의 부동산 시장을 보면 또는 시야를 더 넓혀서 부동산뿐만 아니라 다른 어떤 투자자산 시장에서도 가격 상승만 일어나는 시장은 없었습니다. 가격의 조정이 자연스럽게 일어나는 시점이 있을 것입니다. 사람의 생각이 모두 다르기 때문에 차익을 실현하는 사람, 중간에 매수하는 사람, 끝까지 갖고 가는 사람 등등의 생각이 종합적으로 반영되어 적정한 가격 선으로 하락폭의 조정이 일어날 가능성이 크다고 생각합니다. 현재는 이른바 fomo 현상이 일어나면서 "다들 아파트로 돈 버는데 나만 못 버는것은 아닐까? 더 오르기 전에 사야되겠다"라고 하는 현상이 많이 일어나면서 거품이 끼어 있다고 생각됩니다.
물론 10년 이상 실거주 하실 분들에게는 당분간 가격이 오르던지 내리던지 크게 개의치 않으실 것입니다. 당분간 조정이 와도 10년 20년 뒤에는 화폐가치의 하락에 따른 부동산 자산가치 상승이 일어날 것이기 때문입니다. 따라서 이 부분을 잘 고려하시어 추후 10년, 20년 동안 내 집마련 생각으로 장기적으로 계속 실거주하실 분들은 이번 상도역 롯데캐슬 분양을 잘 참여하셔서 좋은 결과 내시길 바라고, 단기 투자 목적 또는 단기 거주 목적의 분들도 심사숙고하시고 좋은 판단 하셔서 좀 더 나은 내 집 마련을 하시길 바라겠습니다. 감사합니다.
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