보금자리론 대출자격, 요건, 금리, 신청방법, 원금상환유예, 대환대출(더나은보금자리론)

안녕하세요

오늘은 정부가 지원하여 서민의 주거안정을 책임지는 주택담보대출에 대해 알아보겠습니다. 

1. 보금자리론의 특징(신청 조건, 금리, 신청방법, 원금상환유예, 대출모의조회 등)

2. 대환대출(더나은보금자리론)의 요건(대출요건과 소득요건, 주택 수, 신용 등), 대출 한도(2020년 4월 14일 신청완료분부터 변경) 등에 대해서 알아보겠습니다. 

 

1. 보금자리론의 특징(신청 조건, 금리, 신청방법, 원금상환유예, 대출모의조회 등)

신청하는 방법 등에 따라 아래와 같이 세 가지의 명칭으로 불리웁니다.

1. u-보금자리론

한국주택금융공사 홈페이지에서 신청하는 보금자리론을 의미합니다.

 

2. 아낌e 보금자리론

대출거래약정, 근저당권설정등기를 통해 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 저렴합니다.

 

3. t-보금자리론

시중 은행에 직접 방문하여 신청하는 보금자리론을 말합니다.

 

 

신청대상

민법상 성년인 대한민국 국민이 그 대상입니다. 부부 기준으로 무주택자 또는 1주택자이어야 합니다. 하지만 1주택자는 구입용도(잔금용 또는 소유권이전등기 접수 후 3개월 이내 신청하는 용도)에 한해 일시적으로 2주택을 허용하며, 기존 주택은 대출받은 날로부터 2년 이내 처분이 그 조건입니다.

주택보유 수는 본인이나 배우자의 주택보유를 말합니다. 본인또는 배우자가 분양권 또는 입주권을 보유하고 있는 것도 포함합니다. 그리고 주택에 대한 지분을 보유한 것도 주택보유 수 에 포함됩니다. 기존주택은 대출실행일로부터 2년, 추가주택은 검증기준일로부터 1년 이내에 처분하지 않으면 기한이익이 상실됩니다.

 

무주택으로 보는 경우는 다음과 같습니다.

 

소득 

연소득 7천만원 이하여야 합니다. 미혼이면 본인만 해당하고, 기혼이면 부부합산입니다.

 

신용 조건 

본인 또는 배우자가 연체, 대위변제, 대지급, 부도 등의 해당정보에 해당되면 대출 신청이 불가능합니다.

 

신혼가구 

부부합산 연소득이 8천5백만원 이하여야 합니다. 본건에 대한 대출 신청을 제외하고 무주택자만 신청이 가능합니다. 주택면적은 85㎡ 이하여야 합니다. 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내이어야 합니다.(결혼예정자도 가능, 3개월 이내 혼인신고를 완료하는 조건)

다자녀가구 

미성년 자녀가 3명 이상인 경우에 부부합산 연소득이 1억원 이하여야 합니다.(미성년 자녀가 1명인 경우 부부합산 연소득 8천만원, 2명인 경우 9천만원 이하)

 

 

대출금리

대출금리는 처음부터 만기까지 고정금리로 연2.2% ~ 2.55% 사이에서 진행됩니다. 여기에 추가적인 우대금리가 적용 가능합니다. 해당자는 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구, 다자녀가구입니다. 기본고정금리와 추가 우대금리를 보기 쉽게 아래와 같이 사진과 표로 각각 만들어 놓았습니다.

1)기본 고정금리

2) 추가 우대금리

항        목	금    리	비               고
가족사랑우대금리	0.1%p
한부모 가구 장애인 가구 다문화 가구 다자녀 가구	0.4%p	각 우대금리를 택2 중복적용 가능 우대한도 : 최대 0.8%p
신혼 가구	0.2%p
안심주머니 앱(어플)쿠폰	0.02%p

※가족사랑우대금리 : 신청이 또는 배우자의 직계존비속이 전세(월세)자금보증 또는 주택연금을 이용하고 있는 경우

 

대상주택

부동산 등기부등본상 주택만 가능(즉 아파트, 연립·다세대 주택, 단독주택만 가능)합니다. 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 제외됩니다. 그리고 주택가격이 6억원 이내여야 합니다. 이는 시세, 감정평가액, 매매가액 중 어느 하나라도 6억원 초과하는 주택은 제외됩니다.

 

지역에 따른 LTV, DTI

주택이 조정지역에 있으면 LTV, DTI가 아래의 표와 같이 조정됩니다.

그 전에 LTV, DTI의 개념에 대해 간략히 알아보겠습니다.

LTV는 Loan to value ratio의 약자로 주택담보대출비율을 말합니다.

즉 LTV 50%라면 시가 4억짜리 아파트를 50%인 2억까지 대출이 가능함을 말합니다. 그런데 LTV는 미래에 이자, 원금의 상환을 감당할 수 있는지(월급이 월마인지 등)에 대한 척도로는 문제가 있습니다. 

그래서 DTI라는 개념으로 이를 보완합니다. DTI는 Debt to income ratio로 총부채상환비율을 말합니다. DTI가 50%라면 연간원리금 상환액이 연봉 3천만원의 50%인 1,500만원 이내에서만 가능함을 의미합니다.

그럼 보금자리론의 LTV, DTI에 대해 표로 알아보겠습니다.

지       역	실수요자(완화)		기본
	LTV	DTI	LTV	DTI
조정 지역	70%	60%	60%	50%
기타일반지역	실수요자 불문 모두 LTV 70%, DTI 60%

※ 실수요자는 소득(부부합산 연소득 7천만원 이하), 주택가격(5억원 이하), 주택보유수(본건 제외하고 무주택) 요건을 모두 충족시켜야 합니다.

※ 아파트가 아니고 단독, 다세대, 연립주택이면 LTV 5%차감합니다.

※ 조정지역은 아래의 표와 같습니다.

 

 

대출한도

대출한도는 최대 3억원입니다. 단 미성년 자녀가 3명인 가구의 경우는 4억원까지 가능합니다. 최대 LTV는 70%까지입니다.

※DTI, 대출구조, 인정소득에 의한 소득산정 등에 따라 LTV는 달라질 수 있습니다.

 

대출기간 : 대출기간은 10년, 15년, 20년 30년입니다.

 

상환방식

원리금 균등분할상환, 원금균등 분할상환, 체증식 분할상환 중 한 가지를 선택합니다.

  - 원리금 균등분할상환 : 대출원금과 이자를 매달 똑같은 금액으로 갚는 방식입니다.

  - 원금균등 분할상환 : 대출원금만 매달 같은 금액으로 갚는 방식입니다.

  - 체증식 분할상환 : 초기에 상환하는 이자와 원금이 적고, 갈수록 원금과 이자의 상환액이 늘어가는 방식입니다.

거치기간(이자만 납부하는 기간)은 없습니다. 

조기상환수수료는 아래와 같이 해당사항 있습니다.

소득증빙

증빙소득의 소득산정 방법은 2개년 증빙소득을 비교하여 ‘연도별 과세전 연소득’ 또는 ‘1년간 연소득’으로 연소득을 산정합니다. 만약 1년 이하의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 10%를 차감하여 연소득을 산정하게 됩니다.

산정하는 소득의 종류에는 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득이 있습니다.

 

소득공제 : 소득세법 제52조의 요건 충족 시에는 연말정산 시 소득공제가 가능합니다.

 

주택연금 사전예약 보금자리론

본인 도는 배우자가 만40세 이상이며 u-보금자리론을 신청하면서 주택연금을 사전 예약 하고, 주택연금 가입연령이 될 때 주택연금으로 전환되는 상품입니다. 사전예약 보금자리론을 주택연금으로 전환할 경우에는 우대금리(0.15%p 또는 0.3%p) 누적액을 전환장려금 형태로 일시불로 지급합니다.

 

예상대출조회

아래의 링크를 통해 한국주택금융공사에서 제공하는 보금자리론의 예상대출을 조회하여 미리 계산해볼 수 있습니다.

https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_02_01.do

 

 

신청방법

신청방법은 아래와 같습니다.

 

신청제출서류

 

 

취급금융기관(시중은행)

국민은행, 기업은행, 농협은행, 수협은행, 신한은행, 우리은행, 외환은행, 하나은행, 미래에셋, 씨티은행, 삼성생명, 경남은행, 광주은행, 부산은행, 대구은행, 전북은행

 

 

채무조정제도(원금상환유예)

- 일시적 자금난을 겪고 있는 고객을 대상으로 원금상환유예 제도가 있습니다. 대출실행 후 1년 이상 경과한 계좌가 대상계좌입니다.

- 대상은 1.실직 또는 폐업한 경우, 2. 부부합산 소득이 20% 이상 감소한 경우, 3. 본인 또는 가족의 질병, 상해 등으로 인해 의료비 지출규모가 부부합산 연소득의 10%를 초과하는 경우, 본인 또는 가족이 장애인·사망·거주주택의 자연재해가 발생한 경우입니다.

- 유예기간은 최초 1년입니다. 요건 충족시에는 최대 3년에 1년 단위로 2회까지 연장 가능 합니다.

- 유예 신청 횟수는 1회입니다. 단, 육아휴직 및 고용·산업 위기 지역의 고객의 경우에는 최대 유예기간이 3년 내에서 1년 단위로 총 3회까지 분할 사용가능합니다.

 

2. 대환대출(더나은보금자리론)

그럼 정부지원 대환대출에 해당하는 더나은보금자리론에 대해 대출요건과 소득요건, 주택 수, 신용, 대출 한도(2020. 4. 14 신청완료분부터 변경) 등에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

가. 기존의 대출 요건

  (1) 기존 대출이 정책모기지나 고정금리대출을 제외한 주택담보대출이어야 합니다.

※ 정책모기지 : 정부지원 부동산 담보대출을 의미합니다.(예. 보금자리론, 적격대출, 내집마련 디딤돌 대출 등 주택도시기금 대출)

※ 고정금리 대출 : 대출실행일부터 만기까지 금리가 완전히 고정된 만기 5년 이상의 대출을 의미합니다.

  

 (2) 제2금융권이 취급 후 보유중인 주택담보대출이어야 합니다.

※제2금융권은 보험업권, 농협, 수협, 산림조합, 신협, 새마을금고, 상호저축은행(각종 저축은행들), 여신전문금융회사를 의미합니다.

 (3) 기존대출 실행일로부터 1년이 경과한 주택담보대출이어야 합니다.

나. 소득 요건

부부합산 연소득이 7천만원 이하여야 합니다. 단 혼인기간 7년 이내 신혼가구의 경우는 8,500만원까지 가능합니다. 그리고 다자녁가구의 경우에는 미성년자녀수에 따라서 소득한도가 아래와 같이 달라집니다. 

미성년 1자녀	8천만원
미성년 2자녀	9천만원
미성년 3자녀	1억원

다. 주택 수 요건

본인과 배우자가 보금자리론으로 대출을 받으려는 담보주택만 소유하고 있어야 신청이 가능합니다.

라. 신용 요건

연체, 대위변제, 대지급, 부도 등의 신용정보가 등재되어 있으면 안됩니다. 또한 기타 금융질서문란정보, 신용회복지원 신청 및 등록 정보 역시 있으면 신청 불가합니다.

마. 대출한도(2020년 4월 14일 신청접수 완료분부터 변경)

더나은보금자리론은 기존에 제2금융권의 주택담보대출을 상환하는 용도로만 신청이 가능합니다. 단 제1금융권과 제2금융권이 병존하여도 신청가능합니다. 기존 대출의 대출잔액 및 중도상환수수료 범위 내에서 기존 최대 3억원까지 신청 가능에서 최대 2억원까지 가능으로 2020년 4월14일 신청접수 완료분부터 변경되었습니다. 만약 미성년 자녀가 3명 이상인 가구는 최대4억원 최대 3억원까지로 2020년 4월 14일 신청접수 완료분부터 변경되었습니다

대출금액은 대출승인일 현재 LTV 90%에서 2020년 4월 14일 신청접수 완료분부터 80%를 초과할 수 없고, DTI는 최대 70%입니다.(LTV, DTI에 대한 자세한 설명과 예시는 위의 보금자리론 항목에서 설명했으니 참고하시기 바랍니다.) 

바. 만기 일시상환

기존대출이 제2금융권이 취급한 경우에 한해서 대출의 만기에 상관없이 최대 50%까지 적용됩니다. 

 

사. 기타

"더나은보금자리론"을 이용시에는 기존 제2금융권에서 받은 변동금리나 만기일시상환 방식의 주택담보대출을 고정금리방식 ·분할상환 방식으로 개선할 수 있습니다.  더나은 보금자리론으로 갈아탈 경우 u-보금자리론이나 t-보금자리론 금리와 같으며, 전자약정을 할 경우 아낌e-보금자리론 금리가 적용됩니다. (금리는 위의 보금자리론 항목에 작성한 금리를 참고하세요)

제2금융권이란 보험업권, 상호금융, 상호저축은행, 여신전문금융회사로 한정됩니다. 보험업권은 생명보험협회, 손해보험협회입니다. 상호금융은 지역농협, 지역수협, 지역산림조합, 신협, 새마을금고입니다. 

 

"더나은보금자리론" 의 대상여부인지 확인하는 방법은 아래의 링크인 한국주택금융공사 홈페이지에서 간단하게 몇 가지 항목

을 체크해보면 계산되어 알아볼 수 있습니다.

https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub10_01.do

아. 신청절차

상담정보 입력(주택금융공사 홈페이지) => 상담원 통화 걸려옴(구비서류 안내) => 서류발송(우편, 택배 등) => 심사 및 승인 => 은행방문 및 대출금 수령

이상으로 서민 대상 저금리로 정부에서 지원하는 보금자리론에 대해서 알아보았습니다. 

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감사합니다.