용두동 래미안 엘리니티 분양 가치분석

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by 호기심충만 2020. 6. 2. 10:02

목차

1. 분양 정보
가. 분양 일정
나. 입주 예정일
다. 분양 세대 수
라. 추첨제 및 가점제 비율

2. 래미안 엘리니티 분석
가. 교통 입지
나. 주변 아파트 단지들과의 비교 (feat. 래미안 엘리니티 향후 예측)
(1) 용두 롯데캐슬리치
(2) e편한세상 청계센트렐포레
(3) 롯데캐슬피렌체
다. 래미안 엘리니티 단지 내 장점
라. 투기과열지구 (전매제한, 중도금대출 제한)
마. 주변 환경 및 학교
바. 미래가치

3. 총평 (feat. 분양가만 적정하게 발표된다면)

1. 분양 정보

분양 일정

래미안 엘리니티 (용두 6구역) 분양 일정에 대해서 아래와 같이 공유해드리겠습니다.

1. 래미안 엘리니티 (용두 6구역) 입주자 모집공고 : 2020년 6월 11일
2. 래미안 엘리니티 (용두 6구역) 특별공급 : 2020년 6월 22일
3. 래미안 엘리니티 (용두 6구역) 1순위 청약 : 2020년 6월 23일
4. 래미안 엘리니티 (용두 6구역) 당첨자 발표 : 2020년 7월 1일

입주예정일

래미안 엘리니티의 입주예정일은 2022년 7월입니다.

분양 세대 수

래미안 엘리니티 (용두 6구역)는 총 1,048세대의 대단지로 구성됩니다. 이 중에 일반 분양은 475세대입니다. 아주 큰 매머드급의 대단지는 아니더라도 서울 중심부치고는 상당히 큰 단지입니다. 대단지에는 일반적으로 마트, 영화관, 쇼핑몰 등의 편의시설과 대중교통이 잘 갖춰질 수 밖에 없습니다. 많는 사람들의 수요가 있기 때문입니다.

추첨제 및 가점제 비율

래미안 엘리니티 평형(전용면적)	가점제	추첨제
51㎡, 59㎡, 74㎡, 84㎡	100%	0%
89㎡, 101㎡,109㎡,121㎡	50%	50%

위의 표는 래미안 엘리니티 분양의 입주자 선정방식 표입니다. 입주자 선정 시의 가점제 및 추첨제 비율이 조금 다릅니다. 요역하자면, 중소 평형(전용면적 84㎡ 이하)은 100% 가점제를 통해 분양을 진행합니다. 그리고 대형 평형(전용면적 89㎡ 이상)은 50 대 50으로 가점제 및 추첨제를 병행하여 진행합니다. 하지만 전체 공급 물량 중에서 84㎡ 이하가 90% 이상이기 때문에 사실상 대부분이 가점제라고 보시면 됩니다. 래미안 엘리니티 청약하기 전에 꼭 감안하고 넣으시길 바랍니다.

2. 래미안 엘리니티 분석

교통 입지

래미안 엘리니티 (용두 6구역)는 지하철 입지가 상당히 좋은 편입니다. 일단 1호선, 2호선 더블역세권인 신설동역이 도보로 약 10분 거리입니다. 그리고 1호선인 제기동역 역시 도보 약 10분 거리입니다. 걸어서 지하철을 탈 수 있다는게 출퇴근길 교통 지옥인 서울에서 큰 메리트가 있는 교통 입지라고 볼 수 있습니다.

추후에는 서울의 동북부 고밀도 주거지역으로부터의 도심과 강남 접근성 향상을 위한 노선인 동북선이 개통될 예정입니다. 물론 다각적인 검토가 필요하나 현재로서는 상계역 ~ 하계역 ~고려대역 ~ 제기동역 ~ 왕십리역을 잇는 노선으로 추진되고 있습니다. 만약 이것도 개통이 된다면 교통입지는 한 단계 더 좋아집니다. 이미 왕십리역이 2호선과 강남을 지나는 분당선을 연결하고 있기 때문에 강남 및 수도권 접근성이 좋아지게 됩니다.

주변 아파트 단지들과의 비교 (feat. 래미안 엘리니티 향후 예측)

래미안 엘리니티 분양가가 아직 나오기 전이니 주변에 신축 아파트들의 시세를 살펴보겠습니다. (분양가가 발표되는대로 글 수정을 통하여 업데이트 하도록 하겠습니다.) 또한 주변 아파트 단지 입주민들의 리뷰를 통해 입지와 교통환경 및 주거 환경에 대해 래미안 엘리니티 미리보기를 해보겠습니다.

1. 용두 롯데캐슬리치

가. 래미안 엘리니티와의 거리 : 약 200m
나. 입주일 : 2015년 3월 다. 세대수 : 311세대
다. 2020년 현재 시세(전용 84㎡ 기준) : 평당가 3,043만원, 매매가 10억 1천만원
라. 주민 리뷰
(1) 장점
(가) 주변에 황학동 청계 이마트가 존재합니다. 주변 반경 500m 이내에 많은 중소 규모의 마트가 있습니다.
(나) 지하철 접근성이 좋습니다.
(다) 택배 제외 잡상인이 들어올 수 없어 보안이 좋습니다.
(라) 거주층에 두 세대뿐이라 개인 생활 공간이 보장됩니다.
(2) 단점
(가) 도심 접근성이 뛰어난 반면 대로변이다보니까 밤중에 오토바이, 자동차 등의 소음이 다소 발생합니다.
(나) 학군이 조금 아쉽습니다.

2. e편한세상 청계센트렐포레

가. 래미안 엘리니티와의 거리 : 제기동역으로부터 반대 방향으로 입지하고 있으며, 역으로부터 약 1km 이내
나. 입주 예정일 : 2021년 11월
다. 분양가(전용 84㎡ 기준) : 평당가 2,770만원, 분양가 약 7억 1천만원
라. 세대수 : 823세대

3. 롯데캐슬피렌체

가. 입지 : 제기동역(1호선)으로부터 약 50m 초역세권, 래미안 엘리니티는 반대 방향으로 약 595m
나. 입주일 : 2009년 2월
다. 세대수 : 435세대
라. 2020년 현재 시세(전용 84㎡ 기준) : 평당가3,084만원, 매매가 7억8천5백만원
마. 주민 리뷰
(1)장점
(가) 지하철 등의 교통이 편리합니다.
(나) 도심 접근 가능성이 좋아 출퇴근 편리합니다.
(다) 주변에 마트, 공원, 카페 등이 많고, 광화문, 왕십리, 종로, 강남 모두 접근 가능성이 좋습니다.
(라) 주차장이 넓어서 주차 전쟁이 없고, 아파트 청결 상태도 좋습니다.
(마) 지하 주차장 내 택배보관소가 운영되어 편리합니다.
(2) 단점 : 층간 소음이 가끔 발생하고, 호수마다 다르긴 하지만 일조량(햇빛)이 좋지 않은 곳이 있습니다.

래미안 엘리니티 단지 내 장점

래미안 엘리니티가 장점으로 부각하여 홍보하는 것들은 아래와 같습니다.

1. 래미안 엘리니티 단지를 남측향 위주로 배치하여 채광을 극대화하여 일조량을 높였습니다.
2. 주차 공간을 100% 지하화하여 단지 내에는 아이들이 뛰어놀 수 있는 공원형 아파트를 조성하였습니다.
3. 최신식 아파트답게 사물인터넷 플랫폼 기반의 스마트홈 같은 최첨단 시스템을 구축하여 외부에서 집안을 제어할 수 있는 편리한 시스템을 갖추었습니다.
4. 래미안 엘리니티 단지 내에 대규모 커뮤니티 시설을 도입하였습니다. 최신식의 피트니스 센터와 골프 연습장, 어린이 도서관, 독서실, 스터디룸 등을 도입하여 입주민들의 여가 및 동호회 생활을 단지 내에서 해결할 수 있도록 만들었습니다.

투기과열지구 (전매제한, 중도금대출 제한)

아시다시피 서울시 동대문구는 투기과열지구입니다. 다시 말하면 전매가 불가능하다는 것입니다. 특별공급의 경우에는 주택공급 입주자로 선정된 날로부터 5년, 일반공급의 경우 소유권이전등기일까지 전매가 금지됩니다. 래미안 엘리니티는 실수요자분들께서만 청약에 들어가시는게 맞을 듯 싶습니다. 또한 래미안 엘리니티가 투기과열지구에 해당하기 때문에 3억원 이상의 아파트는 중도금 대출이 40%만 가능합니다. 하지만 서울에서 대출 규제를 피하는 9억원 이하의 분양이라는 점에서 메리트가 있습니다. 이 점들 고려하시어 분양에 임하시길 바랍니다.

주변 환경 및 학교

래미안 엘리니티에 입주하면서 중요하게 생각하는 것중에 하나인 주변의 환경과 학교에 대해서 정보 공유해드립니다. 래지안 엘리니티 단지 바로 옆에 성북천 및 인근의 청계천이 있어서 산책하기 좋습니다. 숭인근린공원 및 선농단 역사공원도 있어서 자연환경은 좋습니다. 주변에 초등학교로는 대광초등학교, 용두초등학교, 종암초등학교가 있습니다. 중고등학교는 성일중학교, 대광중학교, 자율형사립고인 대광고등학교도 있습니다. 용문고등학교 또한 통학이 가능한 거리입니다. 대학교는 고려대학교, 성신여대 등이 있습니다.

미래가치

래미안 엘리니티가 입지한 동대문구는 앞으로 발전 가능성이 큰 지역입니다. 기존에 서울에서 크게 발전하지 않은 지역이지만, 위치는 서울 도심에 위치하고 있어서 개발만 된다면 좋은 평가를 받을 것입니다. 이미 대규모 도시재생사업이 추진 중입니다. 전농 및 답십리 뉴타운에 이어 청량리역 일대도 개발에 박차를 가하며 대규모 주거타운으로 탈바꿈하고 있습니다. 예전의 낙후된 이미지를 벗게 되면 아파트의 가치도 많이 상승할 것이라 봅니다. 게다가 청량리와 회기동의 홍릉 주위에는 바이오 및 의료 연구개발 거점으로 개발 중입니다. 낙후된 이미지를 같이 갖고 있었지만 먼저 개발되기 시작한 인접지역인 왕십리의 케이스를 보면 지난 10여 년간 재개발이 활발하게 진행되었고, 많은 발전이 있었습니다. 결국 전용면적 기준으로 84㎡의 경우에 11억 ~15억원 사이에 시세가 형성될만큼 높습니다. 동대문구 역시 입지가 서울의 중심부이기 때문에 많은 미래가치가 있다고 생각합니다.

3. 총평 (feat. 분양가만 적정하게 발표된다면)

위의 세 군데 아파트 단지들은 래미안 엘리니티의 주변에 입지하고 있어서 주거 환경이 비슷하다고 볼 수 있습니다. 단지들이 최근 몇 년 사이에 지어졌기 때문에 어느 정도 시세 형성에 있어서도 교집합을 가진다고 볼 수 있습니다. 만약 래미안 엘리니티가 준공이 되어 입주하게 된다면, 교통 및 입지 측면에서는 아주 높은 점수를 받을 수 있습니다. 지하철이 도보로 5분이고, 서울 주요 도심에 접근 가능성이 뛰어나기 때문입니다. 주변 아파트 단지들의 리뷰를 보아 대로변인 관계로 저녁에 교통 소음이 다소 발생하는 것이 공통적인 단점으로 나타나고 있습니다. 도심에 위치하는 좋은 입지가 양날의 검이 되긴 하지만 장점이 사실상 훨씬 크기 때문에 단점은 어느 정도 상계된다고 볼 수 있습니다.

그리고 학교들이 주변에 많아서 가족 단위의 주거 환경으로도 좋습니다. 다만 관건은 분양가 책정입니다. 주변의 시세와 서울 지역의 분양 현황을 종합적으로 고려해본다면 전용면적 기준 3.3㎡당 2,700만원 ~ 3,000만원 사이가 되지 않을까 조심스레 예측해봅니다. 이 정도면 청약에 들어갈만한 가치가 있다고 봅니다. 그럼 분석 잘 하시고, 심사숙고 하시어 청약에서 좋은 결과있기를 바라겠습니다. 감사합니다.